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台灣CCIM不動產論壇登場

台灣CCIM不動產論壇登場

文/CCIM 圖/編輯台

2017年的國際政治與經濟有著許多不確定性,包括美國聯準會升息議題、美國總統川普明年一月上任、法國四月大選以及德國九月大選,都將影響台灣與國際不動產。因此,在今年邁進第十年的CCIM論壇以「翻轉時代—台灣暨國際不動產投資趨勢與展望」為題,研討房產投資趨勢與展望。

台灣不動產處於修正調整期

吳中書院長指出全球經濟走勢影響房地產市場的主要因素有景氣動向、通膨走勢、利率走向、資金與風險、法令規章等,而台灣的經濟情況從景氣對策信號、工業生產、外銷訂單等資料顯示,台灣經濟已逐漸止跌回穩,所以在國內外經濟成長動能不足、通膨遲緩,雖利率在低檔徘徊、資金仍屬充沛,但短期不友善的法令不易更動的情形下,2017年的房地產將處於修正的調整期。

吳中書院長認為全球五大經濟體情形為美國溫和成長、中國成長趨緩、歐元區和緩復甦、日本疲軟調整與新興經濟體下行風險高。

台灣住宅不動產 市場冷颼颼

CCIM住宅市場研究小組簡報人兼美商ERA易而安不動產台灣區總部資深處長林建廷,說明在台灣近三年六都大多呈現量縮價跌的局面,北部預售市場推案量與銷售率今年更是大幅下跌。今年的全國買賣移轉棟數將降至歷史新低點,根據內政部統計:今年ㄧ到十月的買賣移轉棟數為十九萬七千餘棟,全年總額應在二十四萬餘棟左右,此為二十六年以來的最低。

CCIM住宅市場研究小組根據台灣不動產投資師與候選人所做的問卷顯示,2017年有關住宅房價與交易量的表現皆為多數看淡。林建廷指出,CCIM市場研究小組未來針對自住者的建議是,掌握低利率好時機,勤看屋勇敢出價準備進場,選擇適合自己居住條件的標的。而針對投資者則建議,必須尋求長期穩定高租金收益的標的,留意稅制規劃,運用經濟基礎分析,跟著政府公共政策方向走,決定優質投資區域。

展望2017年房市有三大影響值得觀察,一是暴增式持有稅是否會撥亂反正,還給人民幸福,二是反全球化保護主義是否蔓延,三是國內都市更新之新制能否正式上路,提供給人民安居樂業的環境。

台灣商業不動產 冷熱二重天

CCIM商用市場研究小組簡報人兼瑞普萊坊工業暨零售物業代理部總監李誠慶指出,2016年台灣商用不動產是成交量萎縮的表現,根據CCIM商用市場研究小組統計2016年1月至11月的台灣大型商用不動產交易金額529億元,自2011年的高峰1,476億之後逐年下滑,今年的交易量僅剩高峰的36%,是近十年來最差的表現。

在辦公室市場方面,辦公室與廠辦仍為2016年主流產品,交易金額佔比近五成,台北市A級辦公室因新增供給釋出,空置率漸升,在經濟未有明顯成長的情形下,辦公平均租金微跌,A級租金為 NT$2,598元/坪/月,B級租金為 NT$1,724元/坪/月,預期未來12個月的租金不會有大幅度的變化。

在旅館市場方面,CCIM商用市場研究小組組長蘇明俊(地產專家紅色子房)指出,旅館為今年的交易新秀,交易金額佔比約三成,但在陸客趨勢轉變致來台人數減少、新增供給陸續進入市場的情形下,旅館投資人一定要做足功課區隔市場,擬定好策略來因應市場挑戰。

今年大型商業物業是亮點,符合自用加收益能攻守具備型的不動產脫穎而出,華碩於第二季斥資78.3億元向東森購買關渡1.14萬坪土地,作為新建總部及研發中心、並連帶成為好市多(COSTCO)北投店房東就是一個例子。未來在台灣綜合大型商業不動產物業會越為興盛,像日商三井投資「林口OUTLET」與「台中OUTLET」,匯集零售、餐旅與綜合商業設施之物業成為熱門投資標的

在零售市場方面,CCIM商用市場研究小組觀察出兩個趨勢,一是百貨商場大改裝趨勢,業者在品牌配置上革新思維,以品牌餐飲匯集人潮,於一樓導入潮流商品,縮小化妝品櫃位,利用人氣商品創造「空橋經濟」,以拉抬二樓坪效,並善用親子休閒、Lifestyle、療癒系等主題,帶動人潮。二是街邊店兩極化的發展趨勢,精華區街邊店空置率「兩級化」,租金落差加大,而國際品牌挾高租金承受力之優勢,持續搶進具地標性、大面積的精華路段之街邊店。

未來房價與租金穩定度最高的是辦公大樓產品,超過半數的CCIM認為辦公產品的房價與租金將會持平。

根據一份CCIM台灣不動產投資師與候選人所做的問卷顯示投資動向建議,在產品類型上有55%比例認為應賣出零售店面、66%認為應賣出住宅大樓;在未來房價與租金方面,穩定度最高的是辦公大樓產品。

2017年商用不動產市場投資展望有三項議題,一是在房地稅制改革及政策之不確定性逐漸消除之後,商用不動產買賣以自用、長期收益型的需求為主流,因海外投資之不確定性增加,加上政府對地上權限制鬆綁,輔以國內消費動能不衰,將吸引壽險業者回籠台灣尋找好標的。二是商辦的租金持平、投報率仍低,工業不動產供不應求,資產處分及素地買賣之去化速度快。三是零售市場持續加熱,大型商業設施帶動商圈翻轉。

商用不動產投資建議一是買進精華區土地、中高端旅館、工業不動產。二是慎選辦公大樓、零售店面。三為商業設施投資將成為新亮點。

台灣CCIM分會與永然文化首次共同合作出版《CCIM創富之路》,分享多位不動產達人的投資分析與決策成功案例。

 

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chen effy

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