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換湯不換藥? 都更仍夢迢迢路遙遙

換湯不換藥? 都更仍夢迢迢路遙遙

文/陳薇安 圖/編輯台

好不容易終於等到行政立法政策協調會提出專法草案,針對危險和老舊建築,提出重建獎助條例,放寬的內容包括:建蔽率放寬10%、獎勵容積達法定容積1.3倍(或基地原建築容積1.15倍)、還有房屋稅減半徵收期間延長至第一次移轉前(俗稱終生減半),而且對實施者來說,還可以透過金融機構辦理重建工程的必要資金貸款保證。消息一出振奮營建股,不過對於真正需要都更的居民來說,這塊都更大餅,吃的到嗎?

公權力不張,權利分配難平都更難動。

都更最大贏家 釘子戶者全拿?

其實問問有都更經驗的建商就知道,大致上資金、容積獎勵都不是都更過程中,阻礙進度的因素,整合才是最大的投資,曠日費時、又充滿不確定的來回溝通,屋主總佔著談判籌碼,抱持著”你沒有分給我多一點,我為什麼要答應的心態”,總想著當最後答應的人,卡住建商,等待實施者給自己最大的餅吃,不少釘子戶就這樣於焉產生,尤其在文林苑之後,都更一耗十多年,在政府不介入協調、不給力的袖手旁觀下,這時再回頭看最新搬出的優惠,建蔽率放寬、容獎增加等等,一切變得好虛幻呀!

老公寓沒電梯,長者回家好難。

都更完看新家 住不起的心酸

再來說說都更戶心情的轉折好了,雖然這次打算要讓房屋稅減半,看似嘉惠屋主,但除了房屋稅,還有地價稅、土地增值稅和契稅,就算沒有賣房打算的人,新蓋好的房子,也還有每個月要繳的管理費,也都會水漲船高(好啦,管理費政府沒辦法管)。每三年一調的公告地價,以市價當作基準調漲,連年漲勢已經幾乎確定,買房的,買到都更改建大樓,房屋稅、地價稅,恐怕也省不到。再來台北市新蓋好的房子,一坪百元的管理費,已經是小意思,但是對於經濟狀況沒那麼好的住戶來說,管理費將會是不小的壓力。

 

未納防災新技術,難敵天災來襲。

都更可不可行 Location才是王道

還有一點是大家心知肚明的,九成以上的都更只發生在房市熱區,地段不好,沒有市場、無利可圖,建商進場的意願一定不高。所以即便統計出來,全台屋齡30年以上老舊住宅大約有8萬6000棟、若以過去相同屋齡建築物40%具結構危險估算,全台大約有3萬4000棟老舊建築有潛在危險,不在都會區的那些,如果沒有政府的介入整合,單等建商或是屋主自己來,不知道要等到哪一年。

炒了很多年的都更議題,從搶買老公寓開始, 不斷畫餅吸引買盤,到文林苑驚天一鬧,都更風潮急轉直下,老公寓依舊沒等到電梯,新一代防災、耐震還是沒有落實,921發生至今已經17個年頭,理應帶頭做都更的政府還是沒有扛起責任,說得直接一點,今天釋放的利多,只是隔靴搔癢、鼓勵建商進場,始終沒打在要害上,關鍵的權利分配,釘子戶的處理辦法、後續的稅費等等仍舊沒有解決呀!

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